Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 13 czerwca 2013r.
Polecenie:

 

Przedmiot wyceny

 

Lokal mieszkalny, położony w budynku mieszkalnym będącym własnością gminy, ustanawiany jako przedmiot odrębnej własności.

 

Cel wyceny

 

Określenie wartości rynkowej dla potrzeb sprzedaży lokalu na rzecz najemcy z oddaniem w użytkowanie wieczyste udziału w gruncie.

 

Dane o lokalu

  • powierzchnia użytkowa (Pu)                                                        - 82,00 m2
  • powierzchnia przynależna (piwnica Pp)                                        12,00 m2
  •   udział w częściach wspólnych  budynku oraz w gruncie o pow. Pg = 820 m2 -                         100/1000
  • program użytkowy lokalu                   - 3 pokoje, kuchnia, łazienka WC, p.pokój   (3P,K,Ł,Wc.Pp)
  • wiek budynku                                     - kamienica z roku 1935,4 kondygnacyjna, po remoncie i modernizacji w 2008r.
  • położenie lokalu w budynku                 -         I piętro
  •  stan techniczny lokalu                        -          dobry
  •   standard lokalu                                    -        podwyższony            
  • stan techniczny części wspólnych budynku       średni
  • wyposażenie w instalacje                       - pełne (ogrzewanie gazowe-indywidualne)
  •   otoczenia                                           - bardzo korzystne (bezpośrednio przy parku, ciche, w bliskim sąsiedztwie infrastruktury społecznej, łatwy dojazd)

Badanie rynku


1.     W wyniku badania aktów notarialnych uzyskano informacje dotyczące transakcji kupna - sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących samodzielne nieruchomości, zlokalizowanych w strefie śródmiejskiej, położonych w budynkach wzniesionych w latach 30. XX wieku o podobnych lub identycznych rozwiązaniach architektoniczno - konstrukcyjnych jak budynek w którym położony jest wyceniany lokal. Zebrane informacje z aktów notarialnych podano w kolumnach 2-9 załączonego zestawienia.

W kolumnach nr 10,11,12,i 13 zestawienia przedstawiono cechy rynkowe tych lokali do których uzyskano dostęp.

Ceny podane w kolumnie 8 zestawienia zostały zaktualizowane na datę wyceny.

 

2.     Analiza cen lokali mieszkalnych wskazuje, że największym popytem cieszą się lokale jedno i dwupokojowe o powierzchni do 50 m2. Ceny jednostkowe tych lokali są znacznie wyższe od cen lokali o powierzchni około 70 m2 i większych przy bardzo podobnym stanie, standardzie i położeniu.

 

3.      Na podstawie zebranych informacji ustalono cechy rynkowe i wagi cech:

 

Lp

Cechy

Waga cechy %

Stan ( gradacja) cech

1

Położenie w budynku

10

Korzystne : I piętro

Przeciętne : II, III piętro

Niekorzystne: parter, IV piętro

2

Stan techniczny

35

Dobry: lokal  Dobry: lokal po remoncie i modernizacji

Zadowalający

Zły: konieczna wymiana elementów wykończeniowych i instalacji

3

Standard

25

Podwyższony : okna i drzwi wysokiej klasy, nowoczesne  wyposażenie instalacyjne

Podstawowy

Niski: ogrzewanie piecowe

4

Stan techniczny części wspólnych

15

Dobry

Średni

Zły

5

Otoczenie

15

Korzystne: rozwinięta infrastruktura społeczna

Przeciętne

Niekorzystne: odległa infrastruktura społeczna, uciążliwość ruchu ulicznego, hałas

 

4. Wartość jednostkowa prawa własności gruntu na którym zlokalizowany jest lokal określono w wysokości Cg = 350,00 zł/m2 w poziomie cen na datę wyceny lokalu.

Załącznik do zadania:

Nr

Pow. lokalu (Pu) m2

Pow. przynależna (Pp) m2

Pow. gruntu m2

Udział w nieruch. wspólnej

Poł. na kond./ilość kond.

Program użytkowy lokalu

Cena jednostkowa zł/m2 Pu

Inne informacje z aktu notarialnego

Stan techniczny lokalu

Standard lokalu

Stan techniczny części wspólnych

Otoczenie

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

1

76,40

10,10

822

91/1000

Parter/4

3PKŁWcPp

3 929,48

-

-

-

-

przeciętne

2

49,12

6,45

680

83/1000

Ip/4

2PKŁPp

5 102,45

Remont w 2009r.

dobry

podwyższony

średni

korzystne

3

46,80

3,80

302

101/1000

IIp/4

2PKŁPp

4 850,00

-

-

-

-

korzystne

4

74,96

9,90

720

68/1000

Ip/5

3PKŁWcPp

4 535,75

Budynek i lokal po remoncie kapitalnym

-

-

średni

korzystne

5

29,98

2,40

380

150/1000

Ip/5

1PKŁPp

5336,90

-

dobry

podwyższony

dobry

przeciętne

6

87,92

8,10

698

100/1000

Ip/4

3PKŁWcPp

5 000,00

Budynek i lokal po remoncie kapitalnym

dobry

podwyższony

dobry

korzystne

7

69,85

7,20

712

71/1000

IIp/4

3PKŁWcPp

3 793,84

-

-

-

-

przeciętne

8

72,00

5,90

600

83/1000

IVp/5

3PKŁWcPp

4 850,00

-

-

-

dobry

przeciętne

9

80,00

10,12

722

83/1000

Parter/4

3PKŁWcPp

3 500,00

Lokal wymaga remontu

zły

niski

zły

niekorzystne

10

79,22

7,92

606

97/1000

IIp/4

3PKŁWcPp

3 960,00

-

-

-

-

przeciętne

11

72,50

8,80

709

101/1000

IIIp/5

3PKŁWcPp

3 600,00

-

-

-

-

niekorzystne

12

62,96

6,00

596

74/1000

IIp/4

3PKŁWcPp

4 399,73

-

-

-

-

korzystne

13

75,00

9,00

714

68/1000

IIp/5

3PKŁWcPp

4 000,00

-

-

-

-

przeciętne

14

69,00

3,99

420

100/1000

IVp/5

3PKŁWcPp

3 000,00

Lokal po pożarze

Elem. wykończeniowe całkowicie zniszczone

-

zły

przeciętne

15

77,00

8,05

702

90/1000

IIp/4

3PKŁWcPp

4 200,00

-

-

-

-

korzystne

16

142,00

11,40

680

142/1316

Parter/4

6PKŁWc2Pp

3 274,65

-

-

-

-

niekorzystne

17

85,98

15,60

801

1/3

Ip/3

3PKŁWc2Pp

5 100,00

Budynek i lokal po remoncie

dobry

podwyższony

dobry

korzystne

18

80,40

9,96

769

110/1000

IVp/5

3PKŁWcPp

3 100,00

Sprzedaż lokalu przez gminę na rzecz najemcy z bonifikatą

zły

niski

zły

przeciętne

W ramach rozwiązania zadania należy:

  1. Podać zasady określania wartości dla potrzeb ustalenia ceny lokalu ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności.
  2. Podać zakres wyceny.
  3. Dokonać analizy podanych w załączniku transakcji wskazując te, których nie należy wykorzystać z uzasadnieniem.
  4. Podać sposób określenia wartości.
  5. Określić wartość lokalu dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży na rzecz najemcy.
To tylko początek zadania!